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【劳动报】沈洋:让公租房户型“小型化”
发布时间:2017-07-07 22:27:53 编辑: 浏览次数:

劳动观察:上海服务业蓝领最忧心居住问题!发展住房租赁市场是正解!

编辑:劳动报记者 徐巍;邰佳;高睿 时间:2017/7/7 10:01:58

近年来,服务业是社会经济发展的重要组成部分,发展迅猛。根据上海市2016统计年鉴的数据,2015年全市第三产业(服务业)从业人员为855.7万人,较2014年增加了2%。在服务业的从业人员中,快递小哥、家政保姆、餐馆服务员、互联网客服等一线蓝领职工人数众多,他们一般从外地来沪打工,辛苦的工作为市民日常生活带来了极大的便利,然而,这一群体的居住状况参差不齐,其中有一部分人群的居住不容乐观。

 

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存在三种常见居住方式

劳动报记者实地调查发现,目前服务业蓝领居住有三种常见的方式。

其一,是租住在“城中村”、临时房、小区地下室中,这些居住空间普遍环境较为简陋;其二,是一些中小餐饮企业、美发店的员工,通过“群租”的方式解决居住;

第三,随着长租公寓市场的崛起,较为干净整洁的蓝领公寓充实进了市场,颇受到一些互联网企业和从业者的追捧。

无奈选择“城中村”、“群租房”,只是因为价格便宜;他们也曾向往政府推出的公租房,但是僧多粥少让他们望房兴叹;还有如雨后春笋般出来的“蓝领公寓”,但因为有B2B的性质,对于蓝领个人租客也是一房难求。

上海统计局的相关调查也显示,住房问题是外来工留沪的第一大问题,64.4%的受访者表示“需要协助”。

引国家和上海地方政府关注

安居才能乐业,事实上上海有关政府部门一直关注着这一人群的居住问题。2013年3月出台的沪府办20号文就明确,“鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等按照相关规定,建设公共(单位)租赁住房,向符合条件的来沪务工人员供应。”2016年3月出台的沪府办11号文再次明确,“鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓(单位租赁房),向职工出租。”

而在国家层面,国务院办公厅去年发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出了“在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员,凡符合当地城镇居民公租房准入条件的,应纳入公租房保障范围。”

目前上海已经积极响应,上海的公租房准入条件中,不限本市户籍,不设收入线和财产线。

对于如何进一步加快解决服务业蓝领的居住问题,上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长崔裴认为,政府应该搭好政策的框架,激活市场的活力来解决蓝领的居住问题;而上海市房地产科学研究院副院长严容坦言,希翼增加租赁房供应,多渠道开拓房源。

超六成受访者“需要协助”解决住房问题

服务业是上海社会经济发展的重要组成部分,据市统计局数据显示,2015年全市第三产业(服务业)从业人员为855.7万人,较2014年增加了2%;第二产业从业人员为459.7万人,较2014年减少了3.6%,原有劳动力向服务业转移,新增劳动力被其吸纳的现象明显。

日渐庞大的服务业蓝领队伍背后,“居住难”的问题同样凸显。劳动报记者随机采访了从事服务类行业的31名蓝领职工。其中,“群租”达到13人;有13人蜗居在环境简陋的“城中村”和地下室等;有两人居住在招待所;另有两人居住在工厂自建的员工房内。

上海交大新普京|澳门新普京娱乐官方网站助理教授、中国城市治理研究院助理研究员沈洋博士告诉劳动报记者,由于服务业经营场所数量多、规模小、地点分散,雇主较少为员工提供住所,且考虑到上海较高的租房和生活成本,这些外来从业人员通常只愿拿出收入的20%用以支付房租。居住场所多为老式小区、城郊结合部民房和“城中村”民房。这些居住场所具有费用低、设施陈旧、规划不善等特点,容易出现群租现象,消防和治安隐患较大,卫生环境脏、乱、差问题突出。

服务业的从业人员以外来务工者为主,数量庞大、结构复杂,对居住有刚性需求。根据沈洋的报告,上海统计局此前的调查结果显示,住房问题是外来工留沪的第一大问题,64.4%的受访者表示需要协助。

 

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住宅小区群租:有价格优势,离工作地点近

群租,是目前上海服务业,特别是餐饮、美容美发行业中从业人员较多选择的一种居住的方式。基本人均500元一个月就能解决,低价的“优势”,使得虽然政府三令五申并屡出重拳严打,但却是“春风吹又生”。

阿桂是新泾镇颇有名气的年轻发型师,这天,他领记者来到仙霞西路某小区住宅的6楼———他所在发廊的员工宿舍。“咚咚咚!!”阿桂边敲门边向记者先容,“以前大家自己人都是直接用钥匙开,要敲门的基本都是不住里面的人,大家一般也不给开。”等了一阵,门开了。刺鼻的异味,伴随着泡面的气息一齐从房内飘出。

记者留心发现,这是一套两室两厅的毛坯房,房屋面积大约100平米左右,一共摆放了7张上下铺的高低床,房内约有11人。“这里最多时住过17个人,多出来没床位的,就在厨房那边打地铺。”阿桂告诉记者,由于是毛坯房,整个房间缺少合理布局,拖线板、网线被拉得到处都是,好几处都出现缠绕成死结的情况。对于目前的居住条件,租住在此的员工们大多心态复杂。“上海这边找房子要便宜、要近,哪找去?”

记者注意到,就在他们租住的楼道内,悬挂着街道张贴的“抵制群租,人人有责”的标语,显得格外扎眼。阿桂的室友小何向记者坦承:“大家一直很配合,要查要扔,大家都服从,从来没闹过。只要不把大家撵走,其他都好说。”

小吴是沪上一家小有名气的连锁饭店的店长,他店里的14名员工租住了饭店周边一个小区的三室一厅。“整个房子的月租金是7500元,非常挤。”小吴说:“除了群租,大家也可以让员工选择每月拿300元-500元的房贴,让他们自己出去找房子住。但是一圈找下来,一方面这点钱找不到适合的房源,一方面对于餐馆这种强度较大的服务业,房子就是晚上睡一觉的地方,所以大家出去另找住房的积极性也不大。”

城中村、地下室:环境简陋,和老家差不多

单身独居的严师傅在上海西区一所大学当了多年保安。他每天骑着电瓶车往返于徐家汇和闵行区梅陇。他在那里的城中村租了个单间,每月租金800元。不过,那边正面临拆迁。记者在吴师傅租住的房间里看到,这是一间堆满了杂物的私房,四壁早已被熏得黑黑的,除了一张挂着蚊帐的上下床,没有一件像样的家具,窗和门都不能严丝合缝地关闭。

在严师傅家,用水可以打开自来水,不过为了省钱,他宁可到大概二十米远的地方打井水来用。而烧水更是奇葩,不用煤气不用电,用的是一种烧柴的土设备。“这里的居住环境和我老家乡下差不多,但就是图个方便,毕竟是一个人住。”

和严师傅差不多、蜗居在简陋环境里的还有清洁工老杨。采访他时,就是在他租住的地下室里。六月的申城,傍晚六时,天色依然明亮,可老杨的房间已是伸手不见五指。并且,需要忍受着隔壁水泵运转时发出的声响,呼吸着阵阵的霉味。

2000年,只身从安徽六安来沪的老杨,来到长宁区天山路某小区,担任清洁工。“那时工资就300多元/月,但地下室可以免费住。”老杨告诉记者,迫于生计,他没有犹豫便接下了这份差使并住了下来,然而这一住,便住到了今天。老杨也有几位地下室的室友,结果不到半年,他们都因为住不惯而离开,再无后来者。记者造访时,是5月上旬,也能感受到丝丝氤氲的湿气。

“用最少的钱住下来。”无论是建造于上世纪五六十年代的城中村私房,还是高楼的地下室,都超出了当下城市人对于居住要求的底限。为什么做这样的选择?记者调查发现无论是严师傅还是老杨,他们多为非上海农村户籍,月薪3千-5千,年龄集中在35岁以上,通常只愿花收入的20%左右租房。他们基本是保安、清洁工这样的群体,雇主较少为基层员工提供住宿,雇员只能自行租房。

蓝领公寓:干净整洁,但一房难求

当然在上海打拼,也有很幸运住得不错的。

一间装修一新的宿舍,6张床铺,全新床品,拉起帘子,还有一个小小的私人空间;床下的写字台,可以放上电脑,摆设相框。90后小沈对目前的工作很满意,“企业提供环境那么好的宿舍,我没有理由不好好干呐。”

在魔方公寓位于浦东的九号楼项目,记者见到了正在宿舍休息的小沈。说是宿舍,其实并非小沈所在企业建造的,而是开拓国内长租公寓市场的企业魔方公寓建造的蓝领公寓。企业和蓝领公寓签下合同,租下宿舍,解决员工的住宿需求。

小沈老家在江苏,现在是一家电子制造企业的客服,月薪有4000元。“以前企业不包住,我住过群租房,便宜的也得七八百,贵的租金超过1000元/月,但休息、卫生都没有保证。”后来,小沈把“包住”纳入找工作的条件之一。“我年纪小,薪水不高,不可能拿很多钱去租房。”小沈现在所住的九号楼,平均床位在600元/月左右,卫生、厨房、休息等公用区域有专人打扫。

魔方公寓副总裁李亮先容,九号楼蓝领公寓项目更多的客户是星级酒店、连锁餐饮店等服务行业。“在居住管理方面,目前大家只与单位签订合同,不接受个人租客申请。房租由承租单位缴纳,租客的个人信息也一并传送给大家,由大家向当地相关部门报备。”李亮表示,魔方公寓每间宿舍都有烟感喷淋,整栋楼内都禁止使用燃气,并安排专人每天查房,对违规用电的情况马上没收设备并给予警告。

干净、安全、价格实惠……不过由于蓝领公寓属于新生事物,加之考虑到管理的方便程度,这几个长租公寓都暂不接受个人租客申请,而是与企业签订合同,因此受惠的面比较有限。有业内人士分析,“这样的规定使得一些自雇者(个体经营户),例如小型服务业企业的蓝领等,被排除在外,而他们又是城市生活必不可少的组成部分。”

36%受访蓝领对居住现状不满意

劳动报调查问卷结果显示,在上海服务业蓝领中,有近四成受访者对当下居住表示不满意。仅5%受访者表示很满意,较满意的有14%,45%的受访者表示基本满意,不满意者占比36%。

在私密性、上班近等各项指标中,受访蓝领最看重居住条件的依次是:离工作场所近、费用省、私密性、装修配套硬件好,投票占比依次是32%、28%、21%、19%。然而,这些居住指标在现实中却很难得到满足。

上海交大新普京|澳门新普京娱乐官方网站助理教授、中国城市治理研究院助理研究员沈洋博士曾于过去五年间,在上海市中心和城郊的六间餐厅对超过60位受访者进行了访谈,并选择其中一家大型餐馆当服务员,进行参与式观察研究。她告诉劳动报记者,她造访了部分受访者在上海的住所,包括员工宿舍、群租房和城中村等多种类型,情况不容乐观。

“当时,一家大型连锁型餐厅的员工宿舍免住宿费,一个月水电费为50元。一间宿舍六个床位,厕所整个楼层共用,热水供应时断时续。由于宿舍靠近饭店的中心配送厨房与大型冷库,每天凌晨4、5点卡车开始在附近出入,干扰员工睡眠质量。”沈洋先容,还有就是城中村。“所有居住在城中村的受访者家中都没有独立的厕所、厨房和浴室。房屋人均面积约为10平方米,每间租金300到800元。她曾走访过市郊的莘北村和市区的白玉坊,这两个农民工聚居区集中体现了城中村的典型———存在犯罪与火灾隐患,它们都已被拆除,住在其中的农民工也因此搬离。”

一方面员工蜗居在群租房或者地下室、城中村;而另一方面政府、企业明明需要留住人、却又不能提供相应的居住产品,究竟是怎么样的原因造成了这样的困局?对此记者进行了问卷调查。

收入水平与房租有差距

劳动报记者调查发现,上海服务业蓝领居住状况较差,一个重要的原因是市场上租住居民住宅的价格超出了劳动者承受能力。

从价格上来看,根据上海中原地产的租金指数显示,4月份全市住宅租金均价为77.7元/平方米/月,按照常规“老公房”的一室一厅35平方米、二室一厅50平方米计算,月租金分别需要2730元和3900元。根据《上海市居住房屋租赁管理办法》、每个房间的居住人数不得超过2人的规定,一室一厅两人合租、二室一厅四人合租的话,人均费用分别为每月1365元和975元。

再来看看目前申城服务业蓝领的收入水平。据百姓网蓝领招聘大数据显示,2017年上半年,上海服务行业的整体招聘薪资水平与2016年基本持平。酒店餐饮服务、零售营业、房产中介、家政保洁等就职门槛较低的岗位薪酬,集中在3000-5000元;服务员、保洁员、营业员等专业技术含量较低,且对工作经验要求不高的岗位,绝大部分招聘方依然给出3000-5000的薪资区间;而汽车美容技师、高级料理类厨师、持证育婴师等职业技能含金量较高的岗位,8000-10000是招聘方给到的常见薪资区间。

百姓网招聘专家分析认为,上海整体服务行业发达,用工缺口巨大,但目前求职者仍然集中在中低技能水平,具有高级职业资格的求职者在人才市场有很大竞争力。总体来看,这部分蓝领群体月薪的中位数在4500-5500元。

如果外来从业人员通常只愿拿出收入的20%用以支付房租,大家计算出,目前这部分蓝领群体每人每月可为房租付出的成本在900-1100元左右,达不到目前市场上合租费用的水平。劳动报的调查问卷显示,服务业蓝领对租金都相当“敏感”。蓝领们普遍都希翼租房的费用能节省些,但从问卷调查来看,租金占收入三成至五成的受访者最多,有36%,更有19%的受访者表示租金占收入比例超过一半,占收入两至三成的有28%,租房成本不到收入两成的受访者仅17%。也就是说,租金花费占收入三成以上的受访者超过一半,达55%,根据国际惯例,这一房租收入比几乎接近了极限。

近六成受访企业不愿提供包住

对于蓝领员工的现实居住需求,企业的态度又如何?对于问卷中“是否愿意为员工提供包住”一题,57%的受访企业,直接选择了“否”。至于不愿意提供包住的原因,38%的企业表示“费用承担不起”,40%“担心安全问题”,22%表示“找不到合适的房子”。

调查问卷进一步了解了受访企业愿意为每位员工承担的住宿成本:选择500元以下的企业最多,占46%,500-1000元有44%的受访企业,愿意承担1000-2000元员工居住成本仅有一成,2000元以上则收获零票。

在浦东金桥劳动力市场,记者粗略统计,共有23家企业提供了近150个岗位,但其中明确“包吃住”的服务型岗位,不到20个,占比87%的岗位不提供住宿。而在城市的另一端———闵行颛桥,位于轨交5号线颛桥站边的颛兴路上,集中开设着十余间家政先容所,挂牌的岗位几乎都不提供住宿。调查显示,仅有19.4%的农民工受访者住在宿舍或工地,住在宿舍的农民工比例显著低于40.5%的全国同期平均水平。

企业帮员工解决住宿问题的意愿不强,并不单单因为成本。“企业也讲究自我保护,员工宿舍建起来,背后的管理和责任问题,所要付出的精力和承担的压力,可一点不比找房、付租金轻松。”在金桥劳动力市场,上海通答实业有限企业总经理朱顺庆在接受采访时表示,员工宿舍有时发生的盗窃、用电、火灾风险,都需要企业承担,而往往最后“买单”的也是企业。

蓝领公寓暂面临“合法性危机”

长租公寓、或者更精确地说是蓝领宿舍型长租公寓的出现,令人憧憬,然而这一新生事物似乎也并不能快速担负起解决蓝领居住的重任。

据沪上一位长租公寓业内资深人士透露,尽管费用低、安全性好,但是上海市场上蓝领公寓起步还不到一年,市场上可供房源数量并不多。“目前这个领域的品牌包括魔方公寓、安心公寓、V领地、来宿和新起点,把排名前十的企业拥有的房源加起来,估计也只有不到十万套,以每套住4人算,可以解决的人数和庞大的服务业蓝领人数差距不小。”

另一方面,蓝领公寓本身正面临政策瓶颈。首先,根据2014年修订的《上海市居住房屋租赁管理办法》,“出租居住房屋,每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外),且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米”,但目前长租式公寓多为4至8人间,如果改造成2人间,床位月租金将超过2000元,承租单位和租客将难以接受。其次,本市2015年出台的《市住房保障房屋管理局等七部门关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》规定,闲置存量房的房屋属性必须为居住类,但长租式公寓使用房屋的属性以商用楼宇和企业厂房等为主,且缺乏非居住用房改建改造为居住用房的标准,使得这些长租式公寓面临“合法性危机”。

公租房准入有门槛且供不应求

以往,解决中低收入群体的住房问题,政策型的保障房是一个重要的抓手。那么,目前上海的公租房是否能够提供给服务业蓝领工人?

记者就此采访到了市住建委负责住房保障方面的人士,对方表示,一方面上海公租房的价格只是“略低于市场价”,并且有《上海市居住房屋租赁管理办法》严格限制合租人数,对多人合租的管理较为严格。因此对于收入有限的蓝领来说,可能依旧难以承担。

其二,本市公共租赁住房准入条件中规定“具有本市常住户口,或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限。”而对于大多数为外来务工人员的服务业蓝领,经常会遇到非正常缴纳社保或者只签订短期的劳动合同,因此够不上公租房的准入门槛。

第三,近几年上海公租房市场本身处于供不应求的状态,加之今年供应市场的1万套市筹公租房向“参与和服务本市科创中心建设的央企、高校和科研院所等”,导致普通的蓝领需在同等条件下轮候或者PK,能否租得到是个问题。

专家建议

上海的发展离不开服务业蓝领,如何在现有局面下破解这一群体的居住难题?对此记者专访了三位该领域的专家,让他们从土地、房源筹措和住房保障的层面谈谈破解之道。

据悉,“关注中低收入和住房困难群体,大力加强租赁住房体系建设”,将成为上海未来住房体系的一个重要思路。

崔裴(上海易居房地产研究院房地产流通研究所所长博士)

美国曾经有一项调查发现,政府在住房保障方面的投入,可以替代政府在司法、医疗等方面的支出。简而言之,让低收入者在居住上有了保障,那么犯罪就会减少,卫生状况就会得到改善。所以,政府在住房保障上的投入,从综合效应来看是值得的。

对于上海目前存在的服务业蓝领居住难的情况,其实也是需要政府“投入”来解决,但是这种投入绝对不是政府本身投钱进行房地产开发,而是搭建好政策的框架。

大家在美国纽约考察时发现一个住宅社区,其50%的单元按照政府的要求“控制租金”,以出租给低收入者。这个住宅社区并不属于国家或地方政府,而是属于一个私人业主。那么有人会问,是什么让这个业主牺牲经济利益呢?结果调查发现,政府给予了这个业主一系列的政策“红利”,比如说税收的减免、免息贷款、土地开发权转让范围的扩大等,综合这些“福利”,私人业主才心甘情愿地以较低的租金出租房屋。

以往谈到保障住房、解决低收入者的居住,大家往往想到或者率先提起的是“让政府出资开发”。事实上,政府主导的效率并不高,而且也只有像中国香港、新加坡这样较小的区域适合建造“公屋”、“组屋”以出租给低收入者。上海拥有人口规模庞大的外来务工群体,并且流动性强、管理难度大,是不适合套用他们模式的。

所以在上海,发展住房租赁是一种“更高级”的解决方法,可以迅速有效地利用现有资源改善城镇居民的居住状况,其中就包括服务业蓝领群体。

具体做法:促进各类存量房屋转化为租赁住房;可否向住房租赁投资经营企业提供税收、行政审批等方面的优惠和便利,对于各类租赁住房的投资经营企业,将房屋及相关固定资产的折旧费、维修费、物业费、投资利息等经营费用纳入企业所得税税基扣除项目;对于利用存量工业厂房、经济酒店等原非住宅用房改建长租租赁住房的,可否考虑提供政策配套:如调整其水电等公用事业费收费标准,向普通居民住宅标准看齐。

让公租房户型“小型化”

沈洋(上海交大中国城市治理研究院助理研究员博士)

对于公租房政策,在制定层面与实际实行中存在断层。上海的案例表明,外来务工人员并不是该政策的主要受惠者,公租房的主要受惠者是外来高技术人才。

政府可以协助雇主提供员工宿舍。由政府出资为农民工建造保障性住房未必是最佳方案,因为雇主可能比雇员更了解员工需求,由雇主管理宿舍效率很可能更高。政府可以扮演其他角色,例如与企业合作,鼓励雇主提供夫妻宿舍等,并给予企业退税、免税、现金补贴等优惠措施。由于农民工群体的多样性,为农民工提供住房应该因地因人制宜。

此外,反思公租房的分布和结构设计。比如,目前最小面积的公租房为34平方米的一居室。政府可以建一部分有公用厨房和浴室的宿舍,将租金降低至外来务工人员可以负担的水平。

同时建议将长租式公寓纳入本市公租房保障体系。尽管本市现行的公租房政策覆盖了外来务工人员,但在实际操作中该群体仍较难享受政策福利。鉴于此,建议在政策设计上,将长租式公寓作为特殊类型,纳入本市公租房保障体系,通过政府购买服务、财政转移支付等方式对经营企业予以政策和资金上的扶持,降低企业运营成本,使之惠及更多的外来服务业从业人员。

有条件的产业园区鼓励企业配建租赁房

严荣(上海市房地产科学研究院副院长 博士)

上海这样的特大型城市,对于解决蓝领住房问题没有“一招鲜”。但是,目前比较集中的问题是没有相应的住房产品供应,这个症结可以通过三方面的渠道进行改善。

其一,是有条件的产业园区配建“职工宿舍”或“蓝领公寓”。其实在2016年3月,上海出台的关于《进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见》中就曾提出“多渠道筹措人才公寓住房”,其中明确,“产业类工业用地配套建设租赁房等生活服务设施的,其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%”。从中不难看出,产业园区配建“租赁房”的上限提高了一倍,说明政府已经意识到了蓝领职工居住难这一问题。

其二,允许改建房屋用于租赁。国务院办公厅去年出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地。”不过,此条例目前在上海还没有可以实行的细则,具体实施还要根据上海实际情况。

另外,是否可以探索利用农村集体用地建面向蓝领工人的租赁房。例如北京今年就加大了集体土地建公租房的步伐,并提出在未来5年,将在1300公顷的土地上建设50万套公租房,土地将主要通过集体建设用地解决。

来源:劳动报 2017.07.07

原文:劳动观察:上海服务业蓝领最忧心居住问题!发展住房租赁市场是正解!

 

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